Condomini, riforma approvata in Senato

Il provvedimento attribuisce all'amministratore più poteri e responsabilità e snellisce le maggioranze condominiali

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Via libera del Senato alla riforma del condominio: ieri l'assemblea di Palazzo Madama ha approvato in prima lettura, con modifiche, il testo unificato dei disegni di legge n. 71 e connessi recante “Modifiche al codice civile in materia di disciplina del condominio negli edifici”.

Il provvedimento, che ora passa all'esame della Camera, contiene nuove regole che si applicheranno ad oltre 10 milioni di condomìni, e che – si legge nella relazione - “regolano i rapporti tra cittadini anche nei villaggi residenziali, oltre che in oltre 930.000 edifici ed in ogni altra situazione di usi funzionalmente collegati in organismi complessi”. La riforma della disciplina sul condominio mira ad “adeguare ai principi costituzionali ed al diritto europeo la tutela diretta dei soggetti interessati all'attuazione delle normative di sicurezza e al rispetto delle destinazioni d'uso; le regole di pubblicità nella circolazione dei beni immobili in condominio; e, soprattutto, le responsabilità nella gestione e nell'amministrazione delle parti e dei servizi comuni”.

Rafforzamento del ruolo dell'amministratore

L'obiettivo della riforma è quello di ridurre l'elevato grado di litigiosità nei condomini e il contenzioso civile, rendendo più snella e trasparente la gestione. Come sottolinea un articolo pubblicato ieri dal Sole 24 Ore, il provvedimento rafforza il ruolo dell'amministratore, controbilanciato da un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini.

Snellimento delle decisioni

È prevista la possibilità, da parte dei condomini, di chiedere all'amministratore la prestazione di una garanzia per un importo pari al bilancio dello stabile, e inoltre implicitamente la possibilità di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso la formula giuridica della “sostituzione”, da approvare con la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La “sostituzione” sarà possibile quando sarà cessata l'utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l'interesse comune. In questo caso l'assemblea viene convocata almeno 30 giorni prima. Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all'amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni.

Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni dovranno essere approvate con una maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Saranno vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie. I condomini morosi verranno subito “attaccati” dall'amministratore, che non potrà attendere più di quattro mesi per agire (e risponde dei danni per il ritardo): potrà ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale e sospendere l'erogazione dei servizi condominiali al moroso.

Più poteri e responsabilità all'amministratore

Aumenteranno, quindi, i poteri e le responsabilità dell'amministratore (il cui mandato diventerà biennale), rendendo più facile il controllo del suo operato; verrà resa più trasparente la contabilità condominiale, con l'obbligo di redigere il rendiconto secondo i criteri di cassa e competenza. In particolare, dovranno essere indicate le somme incassate e pagate nell'esercizio, ma anche i crediti e i debiti maturati. Inoltre, sono previsti un registro di contabilità (con i movimenti in ordine cronologico), un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione, che indichi anche le questioni pendenti, come i pagamenti in contestazione. A pena di revoca, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (collocata di solito dopo la fine della stagione fredda negli edifici con il riscaldamento centralizzato).

Nomina di un revisore dei conti e registro per gli amministratori

Inoltre, la riforma prevede la possibilità per l'assemblea di votare la nomina di un revisore dei conti e tutti gli interessati (condomini, inquilini e fornitori) potranno visionare la contabilità. Inoltre, è introdotto l'obbligo per gli amministratori di iscriversi a un registro presso le Camere di commercio, dove verranno annotati anche tutti gli stabili amministrati. In questo modo sarà possibile raccogliere informazioni dai “clienti” sulle capacità dei professionisti che si propongono ai nuovi condomìni.

Legnini (Pd): non è la riforma migliore ma passo avanti

“Quella approvata non è la migliore riforma, ma la riforma possibile, frutto di un confronto lungo e approfondito in Commissione” ha spiegato il senatore del Pd Giovanni Legnini, primo firmatario del disegno di legge. “Ci voleva più coraggio in alcuni punti, in particolare su due emendamenti da noi presentati ed entrambi respinti, quali l’introduzione della capacità giuridica del condominio e le semplificazioni per l’istallazione di impianti di energie alternative sulle parti comuni degli edifici. Un miglioramento comunque c’è stato – dice Legnini - anche perché il testo recepisce i ddl da noi presentati nelle ultime due legislature, oltre ad emendamenti e a proposte del PD in commissione”.

Confedilizia: riforma di basso profilo

Secondo Legnini “questo testo costituisce un significativo passo avanti”. Di parere differente sembra essere invece Confedilizia, secondo cui la riforma approvata ieri dal Senato “è di basso profilo, per nulla ambiziosa, di fatto inutile, ma che, foriera di nuovo contenzioso e sovraccarica di adempimenti cartacei, provocherà maggiori costi per i condomini senza alcun beneficio per gli stessi”. Secondo Confedilizia “la fideiussione che potrà essere richiesta agli amministratori non è una scoperta della riforma, che solo la 'burocratizza', tant'è che già esiste in molti condominii”. La Confederazione ritiene la riforma “non al passo coi tempi, in particolare perché non recepisce la proposta, condivisa da diverse organizzazioni della proprietà e degli amministratori condominiali, fra cui la Confedilizia, per l'attribuzione al condominio della capacità giuridica, proposta finalizzata a valorizzare l'amministratore di condominio e a facilitare i rapporti in ambito condominiale e con i terzi”.